vendere casa all'estero
Molte persone interessate a un investimento immobiliare all’estero, cioè comprare una casa in un altro paese da mettere a reddito, a un certo punto si chiedono come gestire e, successivamente, vendere la propria casa all’estero. In questo articolo andiamo a vedere tutti gli aspetti principali.

Ma prima di tutto faccio una premessa per chi non ha mai letto niente sull’argomento: in tutti i miei articoli spiego come investire in maniera efficace e professionale in immobili all’estero. Ma perchè questo interesse per l’estero?

Perchè anche se sono estremamente nazionalista ho notato che, al contrario di molti paesi europei, gli italiani hanno sempre guardato con un po’ di “diffidenza” l’investimento in un altro paese.

Questo avviene principalmente per motivi culturali: per tradizione siamo un popolo di grandi esportatori…Uno dei motivi per cui il Made in Italy è apprezzato in tutto il mondo!

Tuttavia, a causa delle grandi difficoltà che stiamo vivendo in questo particolare periodo storico, in molti sono stati costretti a guardare fuori dall’Italia per i propri investimenti.

Infatti l’alternativa è di lasciare i propri sudati risparmi nelle mani di consulenti finanziari poco capaci o, ancora peggio, sul conto in banca in attesa che lo Stato italiano introduca l’ennesima tassa che consuma poco alla volta il malloppo guadagnato con tanta fatica, sudore e sacrifici.

Penso di non avere ancora sentito dire da un imprenditore:

“Che bello investire in Italia, mi sento protetto e so che i miei soldi sono al sicuro!”

Follia pura! Così in molti guardano con fiducia a paesi più solidi per mettere al risparmio i propri sudati risparmi, come ad esempio nel Regno Unito.

In molti articoli consiglio di appoggiarsi ad un professionista o, in alternativa, a un’agenzia immobiliare internazionale seria quando si fanno questo tipo di investimenti: questa scelta infatti fa la differenza tra fare un ottimo investimento e buttare i propri soldi nel cesso.

Se vuoi fare questo tipo di investimento da solo, tanto vale che dai i tuoi soldi a uno dei tanti consulenti finanziari, assicuratori o agenti immobiliari che non vedono l’ora di bruciare i tuoi preziosi soldi risparmiati con tanta cura e fatica.

Se invece vuoi affidarti a dei professionisti che ti permettono di investire in maniera solida e redditizia i tuoi risparmi, magari anche in un’ottica di diversificazione degli investimenti immobiliari per avere maggiore sicurezza, continua a leggere.

Piccola precisazione: questo articolo è stato scritto pensando al mercato immobiliare inglese. Tuttavia, il mercato americano è veramente molto simile e le differenze sono poche.

Se ti interessa leggere alcuni articoli sugli investimenti immobiliari nel Regno Unito, cliccando qui puoi vedere tutti gli articoli scritti su questo argomento.

Comprare e vendere casa all’estero: i professionisti

real-estate-agent-1-1241393-639x960-199x300Per acquistare con successo un’immobile all’estero è necessario utilizzare una figura professionale: o un professionista autonomo, oppure un’agenzia immobiliare internazionale.

Le agenzie immobiliari internazionali, chiamate spesso anche Property Finder (in italiano, Cercatore di Proprietà), sono un particolare tipo di agenzia immobiliare ancora poco conosciuta in Italia.

Sia il professionista, che le Property Finder, lavorano nell’interesse del compratore: scelgono i paesi in cui ci sono i migliori mercati immobiliari e guardano quali sono le città e le zone in cui ci sono i migliori immobili. Una volta individuata la zona, selezionano con cura maniacale i migliori immobili che garantiscono le migliori opportunità di investimento.

Infatti un immobile all’estero deve essere scelto guardando l’aumento del valore nel futuro e il miglior rendimento possibile in base all’investimento fatto: spesso professionisti e Property Finder per fare questo assumono a loro volta i migliori consulenti per trovare solo i migliori investimenti immobiliari.

Invece quando scegli gli agenti immobiliari (detti Estate Agent nel mercato anglosassone) stranieri, che solitamente fanno da mediatori tra il venditore e il compratore, puoi andare incontro a molti rischi. Infatti:

  • Se chi vende la casa è straniero (inglese o americano) e il compratore italiano, può essere più probabile che l’agente pensi maggiormente all’interesse del proprio connazionale.
  • Inoltre non forniscono tutti quei servizi accessori che sono indispensabili per investire in immobili in maniera più sicura.

Alcuni esempi? I professionisti e le agenzie internazionali possono mettere in contatto il cliente con gli avvocati che svolgono le indagini legali, con le ditte che fanno decorazioni e lavori se l’immobile ne ha bisogno e con gli agenti immobiliari o le società che gestiscono la proprietà e riscuotono gli affitti.

Ovviamente solo i professionisti più capaci vengono scelti e possono fornire prezzi molto favorevoli per i clienti grazie alle numerose convenzioni con queste agenzie.

Comprare attraverso professionisti esperti o agenzie immobiliari internazionali ha alcuni grandi vantaggi:

  1. Conoscono le zone le città dei vari paesi e quindi possono proporre edifici e proprietà che è più difficile trovare nel “mercato aperto”. Quindi possono proporre gli affari migliori che non si possono trovare se si acquista per conto proprio.
  2. Spesso influenzano e trattano con gli agenti immobiliari stranieri per strappargli uno sconto sul prezzo di acquisto: gli agenti immobiliari sanno che queste agenzie sono composte da professionisti e quindi cercano di “coccolarli”, offrendo prezzi più bassi ai loro clienti.
  3. Ti fanno pagare al momento dell’acquisto: se non compri, niente guadagno! Quindi hanno tutto l’interesse a cercarti un investimento adatto alle tue specifiche esigenze.

Usare questo tipo di contatti ha tantissimi lati positivi: ad esempio, spesso hanno accesso a immobili fuori mercato o prima che siano commercializzati sul libero mercato. Inoltre hanno una posizione più forte nel trattare con gli agenti immobiliari, posizione che un privato può disporre solo se ha moltissimi fondi da investire.

Basta pensare che spesso gli agenti immobiliari accettano il prezzo offerto dal cliente di un’agenzia immobiliare internazionale, anche se più basso rispetto a quello offerto da un privato: questo per non rovinare i rapporti tra le due società.

I professionisti di questo settore spesso sono anche chiamati Buying Agents: sono quei professionisti che guidano il cliente durante il processo d’acquisto, spiegando nel dettaglio al cliente tutti i passaggi necessari. Sono indispensabili se il cliente non conosce l’inglese, o se non conosce il mercato immobiliare inglese, o se non ha abbastanza tempo da dedicare all’investimento.

Inoltre i Buying Agents molto spesso sono nei paesi dove è situato l’immobile e quindi possono visitare personalmente la proprietà e dare consigli chiari e onesti al cliente.

I migliori professionisti sono inoltre molto utili sia per rivendere l’immobile, che per gestirlo. Per la rivendita, infatti, si usa la profonda conoscenza del mercato immobiliare estero dell’agenzia, che si affida a un team di professionisti e a marketing avanzato per pubblicizzare l’immobile. In questo caso c’è una provvigione, ma non temere: se vuoi venderlo per conto tuo, puoi farlo tranquillamente.

>>>Clicca qui e scarica subito l’esclusivo e-book di SafeWage “La Guida Finale agli Investimenti Immobiliari all’Estero”: è gratis e ti viene inviato per e-mail in pochi clic!

Come gestire un immobile all’estero

La gestione degli immobili all’estero non richiede la presenza del proprietario: sarebbe impensabile prendere un aereo ogni volta che all’inquilino rompe una tubatura!

Ci sono molte società che gestiscono l’immobile per te: trovano l’inquilino, riscuotono gli affitti, pagano le spese di ordinaria amministrazione e inviano il reddito netto dell’affitto. Spesso questo tipo di società sono convenzionate con l’agenzia immobiliare internazionale e quindi, se sei loro cliente, avrai un occhio di riguardo e un prezzo di favore.


soldiL’unica tua preoccupazione?
Restare a casa sul divano (o dedicarti al tuo lavoro in Italia o in un altro paese!) mentre il tuo conto in banca viene rimpolpato di mese in mese con i soldi dell’affitto, senza che tu ti preoccupi o sprechi il tuo tempo a curare l’investimento.

Se il cliente lo desidera, può anche gestire la proprietà per conto proprio, ad esempio se sei residente nel Regno Unito: io sono più per farselo gestire comunque, visto quanto mi piace dedicare il mio tempo libero alle mie attività!

Il servizio delle società di gestione, se prendiamo come esempio il Regno Unito, può essere principalmente di tre tipi:

  1. Servizio di una sola locazione: trovano gli inquilini, ottengono le referenze degli inquilini, procedono con la stesura dei contratti di affitto, si assicurano che il deposito venga pagato, riscuotono l’affitto del primo mese (solo del primo mese) e dispongono un rinnovo del contratto di locazione (o di termine locazione) a seconda di cosa vuole il proprietario. È un servizio adatto ai residenti nel Regno Unito che vogliono occuparsi della propria proprietà.
  2. Servizio locazione e raccolta affitto: tutti i servizi detti sopra e in più l’affitto viene riscosso tutti i mesi.
  3. Servizio di gestione completa: tutti i servizi detti sopra, l’affitto viene riscosso tutti i mesi e in più viene gestito il ricambio tra gli inquilini in modo da ridurre al minimo il periodo in cui l’immobile rimane sfitto. Inoltre la società può agire per conto e nome del proprietario per le riparazioni e gli interventi di ordinaria amministrazione (ovviamente sarà chiesto il permesso al proprietario per spese oltre una certa somma!).

Se si sceglie una proprietà a reddito garantito si avranno tutti i servizi della gestione completa e, inoltre, vi verrà pagata una somma di denaro prefissata anche quando l’immobile rimane non affittato. Una pacchia!

“Aspetta, hai detto reddito garantito?” Starai sicuramente pensando!

Esatto: questo reddito viene garantito al momento dell’acquisto con un contratto di una certa durata, di solito 10 anni. Vuol dire che per 10 anni o l’immobile viene affittato, oppure ti verrà data comunque la somma di denaro che dovresti avere se fosse affittato. Ti pagano comunque, sia che la proprietà è affittata, sia che non lo è!

Questa somma può essere garantita in diversi modi:

  • Con un conto Escrow, dove vengono depositate le somme d’affitto percepite e pagate alla fine di ogni anno fino a 10 anni (per camere d’hotel e case di riposo). Una specie di conto che viene creato come garanzia, molto utilizzato nei paesi come il Regno Unito e gli Stati Uniti.
  • Con garanzie o ipoteche sui beni per un periodo tra i 5 e i 10 anni (per gli studentati).
  • Tramite accordi con società che hanno legami con il governo: affittano le proprietà per periodi fino a 3 anni a persone che hanno diritto a sussidi governativi, sebbene questa opzione offre una redditività inferiore rispetto all’affitto che si può ricevere sul libero mercato (e raramente è utilizzata dagli investitori italiani).

L’ultima opzione non è sicuramente il vostro caso, ma l’ho scritta comunque per darti più informazioni possibili: per le altre due, ho usato poco linguaggio tecnico per renderle più comprensibili anche per i non addetti ai lavori.

Un altra forma di garanzia per avere il reddito garantito si ha quando compri uno qualsiasi degli immobili commerciali a reddito con opzione di rivendita verso il costruttore: questa opzione permette al costruttore di ricomprare l’immobile ad un determinato prezzo dopo alcuni anni, ovviamente più alto del prezzo di acquisto (solitamente è un 25% in più sul prezzo di acquisto). Anche in questo caso puoi vendere l’immobile, cedendo il contratto: il nuovo compratore ha comunque l’opzione di rivendita presso il costruttore.

Per quanto riguarda la rivendita dell’immobile, invece, le strade principali sono due:

  1. Venderlo per conto proprio, attraverso le agenzie immobiliari all’estero, i portali di annunci immobiliari o tramite passaparola di conoscenti che si hanno nel paese dove si ha acquistato.
  2. Venderlo tramite l’agenzia immobiliare internazionale: tratterrà una provvigione dal prezzo di vendita, ma non dovrai pensare a niente. Proprio come vendere un immobile qui in Italia.

Come vedi, vendere casa all’estero non è poi così difficile: anzi, è perfino più semplice se lo paragoniamo alle sofferenti compravendite immobiliari italiane!

>>>Clicca qui e scarica subito l’esclusivo e-book di SafeWage “La Guida Finale agli Investimenti Immobiliari all’Estero”: è gratis e ti viene inviato per e-mail in pochi clic!

Conclusione: gestire e vendere casa all’estero non è mai stato così facile!

Spero di averti dato una visione completa sulla gestione e la rivendita di una proprietà immobiliare all’estero.

Questo tipo di investimento immobiliare è ottimo sia per chi è nuovo nella giungla degli investimenti, sia per chi vuole diversificare i propri investimenti immobiliari: infatti l’unico tipo di investimento sensato qui in Italia era l’acquisto di un immobile da dare in affitto.

Purtroppo, però, l’inefficiente giustizia italiana non tutela adeguatamente il proprietario che rischia di ritrovarsi per anni un inquilino disonesto che gli manda a monte un investimento da centinaia di migliaia di euro! Questo problema, fortunatamente, nel Regno Unito e negli Stati Uniti non ce l’hanno: tempo un mese, e l’inquilino disonesto viene cacciato via (con la forza, se serve!).

Inoltre sempre più aziende italiane stanno chiudendo o andando all’estero e presto intere città italiane, soprattutto quelle più piccole, subiranno una costante svalutazione del mercato immobiliare.

Niente aziende? Niente lavoro.

Niente lavoro? Niente stipendio per lavoratori.

Niente stipendio per lavoratori? Niente affitto.

Ed ecco che per cercare di occupare una casa vuota e rientrare dell’investimento si abbassa l’asticella e si offre il proprio investimento immobiliare (che deve dare sicurezza economica a se stessi e alla propria famiglia!) alle peggio persone e si ringrazia il cielo ogni volta che pagano la mensilità.

Ha veramente senso investire in queste zone?

Dove non sai se la casa acquistata aumenterà di valore e non sai se l’inquilino di pagherà i soldi dovuti?

O è meglio guardare verso altri paesi più solidi, dove la giustizia funziona e si viene (giustamente) tutelati dalle ingiustizie altrui?

Sei stanco di farti prendere in giro da uno Stato che infila costantemente le sue luride mani nelle tue tasche per sottrarti i tuoi sudati risparmi?

Che poi, quando hai bisogno di essere difeso, sparisce fischiettando sperando che non ti accorgi delle tante ingiustizie?

Se vuoi saperne di più sui trucchi, le opportunità e i rischi dell’investimento immobiliare all’estero puoi scaricare l’e-book di SafeWage intitolato “La Guida Finale agli Investimenti Immobiliari all’Estero: è gratis e ti viene inviato per e-mail in pochi clic.

Scaricalo subito!

>>>Clicca qui e scarica subito l’esclusivo e-book di SafeWage “La Guida Finale agli Investimenti Immobiliari all’Estero”: è gratis e ti viene inviato per e-mail in pochi clic!

Comments

Comments