tasse su un immobile nel regno unitoTasse su un immobile nel Regno Unito: quali sono e quante sono? 
Una domanda che si chiedono in molti quando si affacciano su questo mondo: prima di tutto devi sapere che dipende molto da caso a caso. Infatti la materia tributaria è estremamente complessa ed ogni caso ha le sue singolarità che a volte rendono difficile fare previsioni con assoluta certezza. Ma per rendere l’argomento un po’ più chiaro ho scritto questo articolo che ti può aiutare a capire, a grandi linee, quali sono gli aspetti principali della materia.

Ti anticipo subito che è molto importante affidarsi a professionisti: è indispensabile avere un consulente fiscale italiano e uno inglese. Se ti affidi a un’agenzia immobiliare internazionale, questa può consigliarti professionisti seri, affidabili e indipendenti.

Il prezzo per un consulente fiscale italiano convenzionato con la mia agenzia costa sulle 150 sterline, che ti saranno ridate in caso di acquisto. Il costo del consulente fiscale inglese, invece, può variare a seconda della situazione. Se ti affidi a un professionista, spesso questo può consigliarti degli esperti con cui è in contatto.

Se agisci da solo, invece, avrai la difficoltà di cercare i professionisti: una volta trovati, non puoi sapere se sono professionali e onesti. Infatti comprare una casa all’estero è un ottima idea per investire i propri soldi, ma se lo fai senza le dovute precauzioni il rischio è molto alto: affidati a dei professionisti. Sempre!

Quindi ogni cliente ha bisogno di una consulenza specifica, ma quello che è scritto qui può servire per dare alcune informazioni a chi si affaccia per la prima volta in questo settore e vuole vederci più chiaro.

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Le tasse su un immobile nel Regno Unito: la tassa SDLT

La prima delle tasse su un immobile nel Regno Unito è la tassa SDLT: significa Stamp Duty Land Tax ed è l’imposta di bollo inglese. Deve essere pagata dal compratore, sia se è residente, sia se non è residente: questa tassa deve inoltre essere pagata sia se compri come persona fisica, sia se compri come società.

Nel caso di acquisto di un immobile residenziale, le aliquote sono le seguenti:

  • Immobile fino alle 125.000 sterline: aliquota dello 0%.
  • Immobile dalle 125.000 fino alle 250.000 sterline: aliquota del 2%.
  • Immobile dalle 250.000 fino alle 925.000 sterline: aliquota del 5%.
  • Immobile dalle 925.000 fino a un milione di sterline: aliquota del 10%.
  • Immobile sopra un milione e mezzo di sterline: aliquota del 12%.
  • Immobile sopra le 500.000 sterline (solo in alcuni casi): aliquota del 15%.

I casi in cui l’aliquota è del 15% sono alcuni acquisti fatti da tipi particolari di aziende, partnership e investimenti collettivi di capitali.

La SDLT si applica in maniera progressiva. Ad esempio se si compra un immobile del valore di 300.000 sterline il calcolo è:

  • Per le prime 125.000 sterline non si paga alcuna tassa (0%)

  • Dalle 125.000 sterline alle 250.000 si applica il 2% (quindi il 2% di 125.000).

  • Dalle 250.000 alle 300.000 si applica il 5% (quindi il 5% di 50.000).

In questo caso la tassa SDLT è di 5.000 sterline.

Non hai voglia di fare questi calcoli? Niente di più facile. Clicca sul link qua in basso: inserisci la data di acquisto, il valore dell’immobile nel riquadro con scritto “Residential Property Purchase Price” e clicca su “Submit”: il calcolo sarà automatico!

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 Invece nel caso di acquisto di un immobile commerciale, come ad esempio un negozio, la SDLT ha queste aliquote:

  • Fino a 150.000£ con rendita inferiore a 1.000 sterline: aliquota dello 0%.

  • Fino a 150.000£ con rendita superiore a 1.000 sterline: aliquota del 1%.

  • Da 150.001£ a 250.000 sterline: aliquota del 1%.

  • Da 250.001£ a 500.000 sterline: aliquota del 3%.

  • Sopra le 500.000 sterline: aliquota del 5%.

Ma in questo caso la tassa non è progressiva. Se acquisti un immobile commerciale del valore di 200.000 sterline, allora si applica l’1% a tutto il valore: quindi 2.000 sterline di SDLT.

Fare i calcoli ti annoia anche in questo caso? Tranquillo, ci penso io!

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Metti la data d’acquisto, il valore dell’immobile nel riquadro Non-Residential Property Purchase Price (Including Mixed Purchases)” e poi clicca su “Submit”: pochi secondo e avrai il prezzo della tassa. La SDLT per gli immobili commerciali si applica anche se si comprano almeno 6 immobili residenziali in un unica compravendita.

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Acquisti un immobile da mettere a reddito? Allora devi pagare la tassa sugli affitti

tasseDopo l’acquisto c’è la tassa sul reddito da locazione, che in pratica sono i soldi che ti arrivano dall’affitto della casa inglese. Se la casa l’hai comprata come persona fisica paghi un imposta di reddito (Income Tax), mentre se hai comprato usando una società si paga l’imposta sulla società (Corporation Tax).

Se non sei residente nel Regno Unito, si possono chiedere sgravi fiscali: infatti è in vigore una convenzione per evitare la doppia tassazione (Tax Treaty bilaterale).

Inoltre è possibile dedurre le spese considerate come costi deducibili. Alcuni costi deducibili dall’imposta di locazione sono:

  1. L’interesse dell’ipoteca.

  2. Le spese di contabilità sostenute per l’attività di affitto.

  3. Costi di pubblicità per attirare nuovi potenziali inquilini.

  4. Spese per la pulizia.

  5. Costo sostenuto per la riscossione dell’affitto.

  6. La Council Tax nel periodo in cui la proprietà non ha un inquilino.

  7. Spese di giardinaggio.

  8. Il canone di locazione in un’area edificabile.

  9. Le assicurazioni sugli immobili.

  10. Gli interessi passivi sui prestiti per comprare proprietà o terreni.

  11. Interessi passivi sui prestiti per costruire o ristrutturare edifici.

  12. Parcelle di avvocati o di altri professionisti.

  13. Alcuni costi di manutenzione.

  14. Contratti di manutenzione e di fornitura di servizi, come ad esempio gas, elettricità e acqua calda.

  15. Imposta sugli immobili.

  16. Riparazioni o decorazioni della proprietà: ad esempio riparazione di finestre rotte, di porte, di arredamenti, di cucine, ascensori, sostituzione di tegole, di luci, di grondaie ma anche imbiancatura, pittura o qualsiasi altro lavoro decorativo.

  17. Tariffe dell’acqua.

Come puoi vedere i costi deducibili sono veramente tanti: vedi qualche differenza con l’Italia? Io sì, tante…Infatti in Italia per dedurre i costi devi letteralmente fare a pugni con il fisco!

Il reddito netto può poi essere soggetto di:

  • Imposta sul reddito per residenti e non residenti nel Regno Unito.

  • Imposta ad aliquota del 20% per società non registrate nel Regno Unito.

  • Corporation Tax per le società inglesi.

L’aliquota per il pagamento dell’imposta di locazione per le persone fisiche segue poi questo schema:

  • Reddito da locazione da 0 a 31.785 sterline: aliquota del 20%.
  • Reddito da locazione da 31.786 a 150.000 sterline: aliquota del 40%.
  • Reddito da locazione oltre le 150.000 sterline: aliquota del 45%.

C’è un altra esenzione per la tassa sul reddito da locazione: chiunque guadagna meno di 100.000 sterline all’anno può avere un’indennità personale di 10.500 sterline, che può essere considerato come un importo esentasse. Questa indennità sarà portata a 11.000 sterline nel 2016 e a 12.500 sterline nel 2020.

Te hai mai visto il governo italiano togliere una tassa? Io no, mai. Nel Regno Unito, invece, è una cosa normale. È sconvolgente avere a che fare con una cultura diversa dalla nostra!

Le aliquote che devono pagare le società per l’imposta di locazione è la più bassa tra tutti i paesi del G20: è il 20% quando gli utili sono sotto le 300.000 sterline e 21% per gli utili superiori alle 300.000 sterline. Questa aliquota sarà ridotta al 19% nel 2017 e al 18% nel 2020. Gli inglesi hanno questo brutto vizio di abbassare le tasse…che popolo incivile!

La tassa sul reddito da locazione, chiamata Rental Income Tax, viene trattenuta dagli agenti di locazione: queste sono le persone che gestiscono l’immobile per chi non è residente nel Regno Unito. Una volta trattenuto l’importo da pagare, versano l’affitto netto al proprietario dell’immobile. Se vuoi, puoi anche chiedere al fisco di non avere l’imposta detratta dagli agenti di locazione: se il fisco approva, devi includere il reddito in una dichiarazione dei redditi alla fine dell’anno fiscale.

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La tassa ATED

La ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) è l’imposta di bollo per immobili commerciali che si applica anche agli immobili residenziali di alto valore. L’ATED infatti è una tassa che colpisce le proprietà che valgono più di un milione di sterline o sopra le 500.000 sterline dal 2016, ma solo se queste proprietà vengono acquistate da una società.

  • Da 1 milione a 2 milioni di sterline: ATED di 7.000 sterline.

  • Da 2 milioni a 5 milioni di sterline: ATED di 23.350 sterline.

  • Da 5 milioni a 10 milioni di sterline: ATED di 54.450 sterline.

  • Da 10 milioni a 20 milioni di sterline: ATED di 109.050 sterline.

  • Più di 20 milioni di sterline: ATED di 218.200 sterline.

Ci sono tutta una serie di immobili che non devono pagare l’ATED:

  1. Alberghi.

  2. Bed and Breakfast.

  3. Ospedali.

  4. Studentati.

  5. Alloggi militari.

  6. Case di cura.

  7. Carceri.

  8. Edifici storici.

  9. Aziende agricole.

  10. Attività commerciali.

  11. Amministratori di un fondo fiduciario.

  12. Le società usate come prestanome.

Come vedi, le tasse su un immobile nel Regno Unito non sono così male: infatti sono veramente pochi gli immobili su cui si deve pagare la tassa ATED!

Tutto questo serve per darti un’idea nell’insieme: durante l’investimento devi essere aiutato da un professionista che si occuperà di tutto questo. Ma se intanto vuoi conoscere un po’ l’ambiente, leggi tutto quello che puoi: meglio leggere qualcosa in più che qualcosa in meno!

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La tassa sulla plusvalenza derivante da un immobile inglese

Ora passiamo alla plusvalenza: la plusvalenza è il maggior valore che ha l’immobile quando viene venduto. Se compri un immobile a 100.000 sterline e dopo 5 anni lo rivendi a 150.000 sterline, allora le 50.000 sterline di differenza sono la plusvalenza, su cui a volte bisogna pagare le tasse (questa tassa viene chiamata Capital Gain Tax).

La tassa di plusvalenza, infatti, non si paga quando si vende un immobile che è l’abitazione del proprietario o quando si regala un immobile alla moglie o al marito: una buona occasione per fare un bel regalo alla consorte!

  • Reddito < 31,785 £ e plusvalenza < 31,785 £: aliquota del 18%.

  • Reddito < 31,785 £ e plusvalenza > 31,785 £: aliquota del 28%.

  • Reddito > 31,785 £: aliquota del 28%.

Ricordati che le persone fisiche hanno una esenzione dall’imposta di plusvalenza di 11.100 sterline.

Se la plusvalenza è stata realizzata da una società, dipende se questa società è residente o non residente nel Regno Unito:

  • Alle società residenti nel Regno Unito si applica l’imposta di plusvalenza del 20% (chiamata Corporation Tax).

  • Le società non residenti nel Regno Unito pagano l’imposta di plusvalenza invece che la Corporation Tax quando la società è controllata da meno di 6 persone fisiche.

Se la società è proprietaria di immobili residenziali dal valore superiore a un milione di sterline si paga la ATED Related Capital Gain Tax: è del 28%. Nel 2016 il limite verrà abbassato a 500.000 sterline: puoi vedere che ogni tanto anche nel Regno Unito aumentano le tasse, ma almeno non cercano di strozzare le imprese e il loro popolo soffocandoli con una pressione fiscale che ti spinge alla disperazione!

Per calcolare la plusvalenza che viene tassata con la Corporation Tax, devi applicare un indice del prezzo di mercato che, tenendo conto dell’inflazione, riduce l’ammontare del capitale. Dal calcolo della plusvalenza, inoltre, si possono dedurre le spese legali, le provvigioni di vendita degli agenti immobiliari e i costi di miglioramento dell’immobile. Come dicevo prima, il governo inglese non soffoca la sua popolazione: la aiuta.

I non residenti pagheranno la plusvalenza che arriva dalla vendita di immobili residenziali o, se operano con una società, gli verrà applicata la Corporation Tax del 20%. Tuttavia i non residenti non pagano l’imposta di plusvalenza per una vasta categoria di immobili:

  1. Immobili commerciali.

  2. Case di cura.

  3. Studentati.

  4. Terreni edificabili senza costruzioni iniziate.

  5. Ospedali.

  6. Ospizi.

  7. Alloggi militari.

  8. Carceri.

  9. Hotel.

Se si vuole vendere un immobile (o, per gli addetti ai lavori, fare trading immobiliare) si pagano o le imposte di reddito, oppure la Corporation Tax, oppure l’imposta di plusvalenza. Le tasse su un immobile nel Regno Unito are very easy!

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La tassa di successione

Passiamo alle tasse di successione: so che non è il tuo argomento preferito, ma quando comincio un articolo devo scrivere tutto tutto tutto, nel caso che interessi a qualcuno!

La tassa di successione (Inheritance Tax) si paga alla morte del proprietario per immobili che valgono più di 325.000 sterline o per immobili che valgono più di 650.000 sterline se erano in comproprietà tra marito e moglie.

Dal 2017 al 2020 questo limite sarà aumentato di anno in anno: nel 2020 non si pagherà la tassa di successione per immobili che valgono meno di 500.000 sterline e non si pagherà per immobili sotto al valore di un milione di sterline in caso di comproprietà tra marito e moglie. Questa esenzione si applica solo se l’immobile viene lasciato ai figli o ai nipoti.

Il tasso dell’imposta di successione è del 40%. Se l’immobile viene donato, non si paga nessuna tassa ma solo se la persona rimane in vita per 7 anni dopo la donazione, ma solo fino al limite di valore dell’immobile di 325.000 sterline. Se la persona muore entro 7 anni, si paga l’imposta di successione in maniera graduale.

Questa legge è stata fatta per evitare la donazione di immobili da parte di persone molto ricche e molto anziane che, in questo modo, potevano aggirare la tassa di successione.

Se chi fa la donazione muore, a seconda degli anni passati dalla donazione c’è un aliquota diversa:

  • Se il donante muore entro i 3 anni, l’aliquota è del 40%.
  • Se il donante muore tra i 3 e i 4 anni, l’aliquota è del 32%.
  • Se il donante muore tra i 4 e i 5 anni, l’aliquota è del 24%.
  • Se il donante muore tra i 5 e i 6 anni, l’aliquota è del 16%.
  • Se il donante muore dopo 7 anni, l’aliquota è del 8%.

Ricordati che l’imposta di donazione non si paga mai tra marito e moglie!

Se il proprietario dell’immobile muore in Italia, l’erede deve presentare la dichiarazione di successione in Italia includendo i beni immobili nel Regno Unito: dopo, basterà informare le autorità inglesi.

Per gestire la successione di un immobile nel Regno Unito, di solito un avvocato italiano a Londra chiede tra le 1.500 e le 4.000 sterline, escluse spese e iva.

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La Council Tax

La Council Tax è invece come la nostra “tassa comunale”: a seconda del valore dell’immobile ci sono vari scaglioni che vanno da A fino ad H.

 council tax

A seconda del valore dell’immobile e, quindi, dello scaglione si trova la relativa tassa comunale.

council tax 2

Ci sono tutta una serie di immobili che non devono pagare questo tipo di tassa, come ad esempio gli studentati, gli altri immobili dove risiedono studenti o gli immobili commerciali.

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Le tasse italiana da pagare su un immobile acquistato nel Regno Unito

In Italia invece è presente la IVIE: è una tassa sul valore degli immobili all’estero di proprietà di persone fisiche. La IVIE è calcolata in base al valore medio dell’immobile: per trovare la tassa si usano gli scaglioni della Council Tax.

Per gli immobili commerciali il calcolo è simile, ma le autorità italiane usano un valore diverso (chiamato Business Rates).

Ricordati:

  • Se l’immobile è acquistato da una persona fisica si paga la IVIE.

  • Se l’immobile è acquistato da una società si tassano i dividendi distribuiti (l’affitto degli inquilini che, in questo caso, vengono chiamati dividendi).

In Italia deve anche essere dichiarato il reddito dell’immobile inglese (l’affitto dell’inquilino che abita l’immobile): deve essere dichiarato come “reddito diverso”.

Sia se acquisti come persona fisica, sia se acquisti come società, si deve dichiarare di avere un immobile nel Regno Unito. Però, se acquisti come società, in alcuni casi questa società può essere intestata a familiari o parenti con imposizione fiscale più vantaggiosa: ovviamente devi fare tutto nel rispetto della legge e devi appoggiarti a un professionista. Inoltre la società potrà poi essere venduta a persone fisiche o ad altre società.

Se l’immobile nel Regno Unito viene venduto, in Italia la plusvalenza viene tassata solo se la vendita viene fatta entro i 5 anni dopo l’acquisto: se l’immobile viene venduto dopo i 5 anni, non si paga la tassa sulla plusvalenza. Inoltre nel Regno Unito le persone fisiche non residenti non hanno la tassa di plusvalenza per la vendita di immobili commerciali.

Durante la compravendita ricordati che devi sempre farti seguire da un professionista che ti viene fornito dalla Property Finder internazionale o da un tuo professionista di fiducia: queste che ti sto fornendo sono solo informazioni generali, non puoi fare tutto da solo.

In particolare devi stare attento al rischio di esterovestizione, o finto cambio di residenza in un altro paese: se infatti usi una società per comprare un immobile all’estero lo Stato italiano può pensare che stai comprando un immobile per cercare di non pagare le tasse. Le conseguenza non sono belle! Se vieni affiancato da un professionista capace, invece, non c’è questo rischio e puoi dormire sonni tranquilli.

Ricordati che in Italia si gode del credito d’imposta: vuol dire puoi scalare qualsiasi tassa pagata nel paese straniero alle tasse che dovrai pagare in Italia.

In particolare investendo nel Regno Unito NON hai nessun rischio di doppia imposizione: quindi stai tranquillo, non dovrai pagare due volte le tasse!

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Acquistare un immobile in UK aprendo una società e un conto corrente?

Per alcuni può essere comodo comprare un immobile (o più immobili) nel Regno Unito tramite una società. La creazione di una società con il consulente fiscale inglese costa dalle 250 alle 700 sterline, a seconda della situazione.

Anche le spese della gestione della società possono variare molto, a seconda della complessità della società e dei servizi richiesti: una cifra indicativa è tra le 750 e le 1500 sterline all’anno.

Se vuoi aprire un conto corrente nel Regno Unito, ricordati che le persone fisiche non residenti non possono aprirlo. Solo le società possono avere un conto corrente inglese, ma solo se l’amministratore è residente nel Regno Unito. Ci sono alcune possibilità per aggirare questo ostacolo: ad esempio si può aprire un conto online in sterline a Malta. I tempi di apertura sono di circa 2 settimane.

Ma ricordati che per aprire una società nel Regno Unito non hai bisogno di un conto corrente: il conto corrente può infatti essere in qualsiasi paese. Però ti consiglio di usare un conto specifico per le attività della società: usando un conto personale, infatti, si possono creare problemi in caso di un controllo fiscale.

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Conclusione

Con questo è tutto: ora hai un’idea chiara degli aspetti fiscali se decidi di comprare un immobile come investimento nel Regno Unito. Ovviamente se non ti intendi di tasse gli argomenti possono sembrarti un po’ complessi, ma non preoccuparti: verrai aiutato durante tutto il processo d’acquisto.

Infatti queste sono solo delle linee guida: non sostituiscono in nessun caso la consulenza di un professionista esperto e capace. Sono solo per avere un’idea generale dell’argomento.

Mi raccomando: evita di fare questo tipo di operazioni da solo, le conseguenze possono essere molto spiacevoli. Non solo la perdita dei tuoi soldi in un cattivo investimento, ma anche controlli della finanza e multe salatissime, sospetto di evasione fiscale e molti altri problemi possono renderti il sonno veramente molto difficile.

Con un professionista al tuo fianco, invece, sarai tutelato e potrai dormire sonni tranquilli!

E ricordati che anche pagando tutte le tasse su un immobile nel Regno Unito, questo può essere un ottimo investimento che ti permette di ottenere la tua rendita mensile senza nessun pensiero e preoccupazioni!

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