Comprare Casa all'EsteroComprare casa all’estero è un’ottima opportunità di investimento
…ma dietro questa occasione possono nascondersi mille insidie!

Anzi, non sono mille insidie…ma solo cinque che andremo a vedere in questo articoli. Se pronto per vederle una per una?

Infatti moltissime persone sono scoraggiate da questo tipo di investimenti a causa di barriere che spesso (ma non sempre) sono più psicologiche che reali ostacoli.

Il primo problema: la lontananza, la lingua e la paura ti impediscono di fare il bagno nei soldi come Paperon de Paperoni

Infatti la lontananza, la lingua e la paura di investire in qualcosa che non si conosce possono essere vere e proprie barriere che impediscono di cogliere questa opportunità: acquistare un immobile all’estero diventa impossibile con questi limiti.

Per quanto riguarda la lontananza, questa non è una vera e propria barriera: viviamo nell’era della comunicazione e dell’informazione. I mezzi per comunicare a distanza sono alla portata di tutti e grazie a internet c’è la possibilità di fare gli adeguati controlli in ogni aspetto dell’investimento.

Attenzione: non sto dicendo che si può fare tutto da soli. Infatti praticamente tutte le truffe che sono state messe a segno da fantomatici agenti immobiliari internazionali hanno avuto successo proprio perché la sfortunata vittima è stata così ingenua da pensare di fare tutto da sola.

Ma con professionisti, come ad esempio consulenti immobiliari internazionali, avvocati e commercialisti si può avere la piena sicurezza di investire i propri risparmi in maniera saggia e oculata.

Lo svantaggio di prendere questa strada? Che i professionisti costano. Quindi qualche migliaio di euro, oltre ai soldi per l’acquisto della casa, sono da mettere in conto.

Non fare mai l’errore di risparmiare pochi euro (se paragonato all’investimento, che vale un minimo di 100.000 euro circa) per dei professionisti, per poi buttare via una montagna di quattrini.

Se una persona viene da te e di chiede se preferisci fare un ottimo investimento a 100.000 euro oppure fare un cattivo investimento con 95.000 euro cosa faresti?

A meno che tu non sia uno scemo o un pazzo o un cretino penso che scegli la prima possibilità…

Anche la lingua è spesso vista come una grossa barriera: negoziare il prezzo di acquisto e firmare un contratto in una lingua sconosciuta può causare ripensamenti anche all’investitore più spregiudicato. Giustamente, aggiungo!

Tuttavia anche questo ostacolo può essere facilmente aggirato con la soluzione appena detta sopra: infatti quegli stessi professionisti che ti tengono per mano e ti accompagnano passo per passo in questo percorso parlano perfettamente la lingua straniera che si parla nel paese dove è situato l’immobile o si affidano a traduttori professionali.

Termini tecnici, riferimenti normativi e leggi fiscali sono il pane quotidiano di queste persone, sia in italiano che in lingua straniera.

L’ultimo ostacolo è la paura: la paura di qualcosa che non si conosce, che non si è mai visto. Tutti sanno che in molti paesi all’estero le cose vanno meglio che in Italia: sono molti i governi che impongono meno tasse ai cittadini e che aiutano i loro elettori nel momento del bisogno.

Quante volte ti è capitato di sentire:

  • “Là sì che le cose funzionano, al contrario che in Italia…”
  • “Vorrei lavorare in quel paese: lì c’è la meritocrazia, al contrario che in Italia…”
  • “In quel paese le tasse ti permettono di lavorare, mica come qui…”
  • “Se solo potessi, lascerei tutto e me ne andrei via da questo paese…”

Infatti queste affermazioni sono spesso giuste: in molti paesi le cose funzionano meglio. E questo si riflette anche nel mondo degli investimenti immobiliari.

Sono tanti i paesi che hanno un’economia che si sta riprendendo egregiamente dalla crisi ed entrambi hanno un mercato degli affitti molto attivo.

Adesso ti porto a vedere alcuni aspetti di questo settore, per cercare di farti capire meglio come funzionano le cose in questo tipo di investimenti. Intanto mettiti il costume da bagno per prepararti a tuffarti alla Paperon de Paperoni nella piscina di monete che costruirai nel tuo deposito!

In questo articolo approfondiremo gli immobili negli Stati Uniti e nel Regno Unito: ma se vuoi conoscere tutti i segreti dell’investimento immobiliare in giro per il mondo, scarica subito l’e-book di SafeWage intitolato “La Guida Finale agli Investimenti Immobiliari all’Estero”. È gratis e ti viene inviato direttamente per e-mail!

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Per evitare il secondo problema bisogna usare i professionisti ed evitare gli scappati di casa. Che cos’è una Property Finder?

Conoscerai sicuramente bene la la figura dell’agente immobiliare: quella persona che ti descrive una catapecchia in una periferia degradata come un simpatico villino lontano dai trambusti della città.

Ma forse non conosci la figura del consulente immobiliare. La differenza principale è una: l’agente immobiliare lavora per il venditore, il consulente immobiliare per il compratore.

L’agente immobiliare (chiamato Estate Agent o Estate Broker in ambito internazionale) ha infatti il compito di vendere più case possibili, a qualunque costo. Sicuramente avrai sentito parlare male, almeno una volta nella tua vita, degli agenti immobiliari.

uomo d'affariInfatti qui in Italia non sono ben visti: hanno un po’ la nomea di furbetti che vogliono sempre appiopparti qualcosa. Molto spesso questa cattiva fama è più che giustificata.

Non me ne vogliano gli eventuali agenti immobiliari che stanno leggendo, ma in effetti è vero: ho lavorato a contatto con questo mondo e mi ha leggermente schifato. C’è la sgradevole tendenza a cercare di rifilare a tutti i costi una casa, anche se non riscontra al 100% le esigenze del cliente.

Questo può dipendere da molte cose: una provvigione più alta per una certa vendita. Purtroppo ho visto succedere questo ed altro: e non è una cosa bella da fare, soprattutto quando delle persone ti affidano una montagna di soldi per fare l’investimento della loro vita.

Invece devo ammettere che in molti altri paesi gli agenti immobiliari non hanno questa cattiva fama: questo deriva da diversi fattori culturali, in primis la grande stima che questi popoli hanno per ogni tipo di venditore.

Attenzione: magari sai bene l’inglese e vuoi fare questo tipo di investimenti da solo. Magari hai già sentito alcuni conoscenti inglesi e americani, forse conosciuti su internet o forse di persona, ed hai scoperto con piacere che gli agenti immobiliari anglosassoni non sono considerati così male come in Italia.

Ricordati che questa diversa percezione che hanno non deriva dal fatto che laggiù tutti gli agenti immobiliari sono onesti, rispettabili e timorati di Dio. Infatti sono comunque venditori e conoscono anche più trucchetti delle loro controparti italiane per cercare di appiopparti qualcosa.

Se c’è una cosa in cui gli inglesi e gli americani sono maledettamente bravi, è vendere. Sappilo. Se proprio sei un temerario e vuoi fare da solo, fai pure: ma non ti fidare. Mai. Mai!

Il compito del consulente immobiliare è, invece, di consulenza: conosce il settore, dà consigli e cerca di trovare l’investimento più adatto al compratore. Il consulente molto spesso fa parte di una Property Finder: questo tipo di agenzia immobiliare internazionale si occupa di trovare immobili da investimento attraverso uno scrupoloso lavoro di selezione.

Attraverso questo attento procedimento minuzioso vengono individuati i migliori immobili da investimento: solo quelli in cui c’è un’ampia possibilità di aumento del valore e un alto tasso di reddito. Che si traduce nella possibilità di chiedere un affitto mensile molto più alto.

Questo tipo di società si occupa di stringere convenzioni e accordi con varie categorie di professionisti: in questo modo possono mettere in contatto il cliente con i tecnici più esperti.

  • Consulente immobiliare: come detto sopra, si occupa di dare i giusti consigli al compratore per permettergli di acquistare in maniera consapevole e informata.
  • Avvocato: fa tutti i controlli legali che garantiscono un acquisto corretto. Verifica se la casa esiste, se c’è un titolo di proprietà valido, se l’immobile non ha sopra ipoteche, pendenze varie e se è a norma con le leggi del paese straniero.
  • Commercialista: inquadra la situazione fiscale del cliente e fornisce gli opportuni consigli per permettere al compratore sia la minore pressione fiscale possibile, sia l’adempimento degli obblighi tributari.
  • Società di gestione: si occupa di gestire a 360° tutti gli aspetti legali alla proprietà dell’immobile. Trovare inquilini, raccogliere gli affitti, inviarli al proprietario di casa e controllare periodicamente l’immobile. Si occupa anche dell’ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile.

Comprare casa all’estero con questi professionisti ti difende a 360 gradi contro la maggior parte delle insidie che ti possono capitare!

Infatti attraverso questo tipo di società si possono ottenere tutta una serie di consulenze che ti permettono di acquistare in maniera sicura e informata.

Inoltre ricordati che i venditori di immobili nel Regno Unito e negli Stati Uniti preferiscono avere a che fare con le Property Finder piuttosto che con i privati: il risultato è che il cliente delle Property Finder spesso si aggiudica immobili da investimento migliori ad un prezzo inferiore rispetto ai privati che si rivolgono al libero mercato.

In mercati immobiliari ricercati come quello statunitense e inglese avere alle spalle una Property Finder può fare realmente la differenza nell’investimento: il compratore che sceglie la migliore si garantisce anche le migliori consulenze e i migliori investimenti. Invece al compratore che non è del settore e che pensa di poter fare tutto da solo arrivano gli scarti e le briciole. Est la vie!

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Il terzo problema? Acquistare una baracca fatiscente dove non ci vivrebbe nemmeno un tossicodipendente allo stadio terminale

In qualunque paese tu vada, acquistare una casa all’estero non è mai una cosa da fare a occhi chiusi: infatti dietro a questo tipo di acquisti ci possono essere vari tipi di insidie.

Molte persone quando acquistano casa, anche qui in Italia, guardano solo al prezzo: se il prezzo è basso, secondo loro è conveniente. Mai fare questo ragionamento! Il prezzo di acquisto è da considerare in rapporto all’immobile nel suo insieme.

Facciamo un esempio: immagina di dover acquistare una casa come investimento a 150.000 euro e il suo reale valore è 250.000 euro. Può essere un buon affare! Ma devi vedere se ci sono da fare alcuni lavori di ristrutturazione…

Se la casa ha bisogno di un’imbiancata, allora non abbiamo problemi: una ditta di imbianchini farà un buon lavoro ad un prezzo onesto!

  1. Se invece questa casa ha il tetto disastrato, allora ci sono problemi: mentre nei nostri condomini italiani è raro che il tetto abbia qualcosa che non vada (sebbene può capitare), in una villetta a due piani in una periferia americana questo sarà un lavoro molto complicato e costoso. Il tetto da riparare è la ristrutturazione più problematica e costosa che si può presentare.

I soldi risparmiati nel prezzo di acquisto saranno ben poca cosa se guardiamo i soldi che spenderai e il periodo in cui non ci arriverà neanche un euro di affitto a causa dei lavori in corso!

  1. Un altro inconveniente è che la casa in questione non ha impianti funzionanti o efficaci: cambiare gli impianti può rendere totalmente inutile il basso prezzo di acquisto. Negli Stati Uniti può anche capitare che la casa non sia collegata alle fognature: succede di rado, ma significa comprare una casa che sarà presa in affitto solo da disperati.
  1. Un altro problema può essere rappresentato da parti di casa costruiti con materiali cancerogeni e non a norma: non solo dovrai ristrutturare la casa, ma puoi rischiare anche multe molto molto salate.

Immagina di vedere la foto della casa su internet: una villetta che secondo le stime può valere 100.000 dollari viene messa in vendita a 30.000. Perchè non acquistare subito, da soli e senza perdere tempo?

  1. Peccato che poi magari la villetta è in un ghetto malfamato nella periferia degradata di una grande città americana, dove bande di latinos e afroamericani si sparano addosso con Uzi e AK-47. Non solo rischi di non poterla affittare, ma atti di vandalismo saranno all’ordine del giorno. Non mi sembra una buona mossa, o sbaglio?
  1. Un’altra cosa in cui stare molto attenti è il materiale di costruzione della casa. Soprattutto negli Stati Uniti, dove ci sono molte case in legno, possono essere un grosso problema le invasioni di termini: da noi sono quasi sconosciute, ma se hai una casa in legno significa dire addio alla tua proprietà e a tutti i soldi che hai sborsato per acquistarla. Una casa rovinata dalle termiti sarà poco sicura e perderà tutto il suo valore: nessuno vuole vivere in affitto in una casa infestata da questi fastidiosi insetti. Certo, puoi disinfestare l’immobile…ma dovrai mettere in conto le riparazioni per i danni fatti fino al momento in cui il pericolo è cessato! Queste riparazioni possono essere molto molto costose.

L’acquisto di una casa all’estero è un ottimo investimento per due motivi: è solido ed è redditizio. Se togliamo la solidità, tutta la formula non ha senso: sono due facce della stessa medaglia.

Inoltre i professionisti quando acquistano una casa fanno una Due Diligence: viene chiamato così il controllo che viene fatto all’immobile per verificare che sia tutto a posto e tutto a norma. La Due Diligence è di due tipi: tecnica e legale.

La Due Diligence tecnica serve per vedere se la casa è solida: un immobile deve essere in buono stato (appena costruito o appena ristrutturato), con gli impianti funzionanti e a norma.

La Due Diligence legale invece serve per controllare tutti gli aspetti legali della proprietà: se ci sono ipoteche sopra, se la costruzione è a norma con i permessi e i regolamenti, se il venditore è il reale proprietario della casa e se è una persona affidabile.

Inoltre nell’acquisto di appartamenti l’avvocato che ti assiste deve guardare i verbali delle “riunioni di condominio” (che hanno un nomi diversi negli Stati Uniti e nel Regno Unito) per vedere se ci sono spese arretrate da sostenere per il nuovo proprietario.

Se l’immobile è in fase di costruzione la Due Diligence può essere un po’ più lunga rispetto al normale: infatti in questo caso il processo sarà più delicato perchè servono maggiori e più rigorosi controlli. Ad esempio può essere necessario controllare l’Offering Plan, cioè il documento che contiene tutti i dettagli dell’immobile di nuova costruzione.

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Il quarto problema? Evitare di comprare casa all’estero e vedere l’agente immobiliare che scappa con tutto il malloppo mentre te ti mangi le mani!

Sicuramente ti sarà capitato di aver letto di truffe avvenute quando persone hanno deciso di comprare case all’estero: la più famosa è capitata un paio di anni fa, quando sono stati venduti molti appartamenti di un grattacielo a Dubai che poi non è mai stato completato.

Come qualsiasi altro investimento, anche e soprattutto negli investimenti immobiliari all’estero bisogna agire con giudizio e buon senso. Come ho detto prima e in molti altri articoli, l’appoggio di professionisti è assolutamente indispensabile.

O meglio, si può anche fare da soli: ma poi ci si espone a tutta una serie di pericoli, tra cui le truffe. Molti di quelli che hanno pagato un immobile che poi non hanno mai visto lo hanno fatto o con eccessiva fiducia (senza appoggiarsi ad esperti) o con molta sfrontatezza, dando un sacco di soldi sull’unghia e senza nemmeno presentarsi in un’agenzia immobiliare!

Basta pensare alla truffa del grattacielo di Dubai: molti clienti avevano pagato con contanti di dubbia provenienza portati in Svizzera con mezzi al limite del legale. Si pensa che erano soldi guadagnati in nero o con mezzi poco leciti…come meravigliarsi se poi non avevano tutte le tutele e la sicurezza che richiede questo tipo di investimento?

Se te vai ad acquistare le tue azioni o obbligazioni da un losco individuo appartato in un vicolo fumoso e vestito con un sudicio impermeabile, non mi stupisce se poi rimani con un pugno di mosche…ma se invece le azioni le vai a comprare in banca da un fresco giovanotto vestito di tutto punto, allora sai cosa acquisti.

Poi possiamo passare ore a discutere sul fatto che le azioni non sono un buon investimento (e secondo me raramente le azioni sono un buon investimento, ma io sono di parte!)…ma perlomeno avrai fatto il tuo acquisto con le dovute tutele!

Purtroppo però, questo tipo di vicende getta un’ombra fosca su tutto il settore (sto parlando della truffa di Dubai, non dello spacciatore di azioni nel vicolo fumoso): come per tutti i settori, poche mele marce rischiano di danneggiare tutto il frutteto.

Infatti negli acquisti di immobili del Regno Unito il tutto avviene tramite due avvocati: quello del venditore e quello del compratore. Non devo dirti io che il lavoro di un avvocato presuppone un certo grado di affidabilità: questo professionista controlla che il titolo di proprietà sia perfettamente valido, controlla che la casa sia effettivamente di proprietà del venditore, si accerta che la casa esiste veramente e che non ha alcun problema, come ad esempio ipoteche o pendenze varie. Sì, esatto: se sei stato attento sai che sto parlando della Due Diligence legale.

Inoltre nell’acquisto di una proprietà inglese l’avvocato ti dirà se e quali sono gli obblighi che derivano dall’acquisto di una proprietà leasehold (un particolare tipo di proprietà inglese, una via di mezzo tra una affitto a lungo termine e una proprietà piena). Se vuoi saperne di più cerca l’articolo sul Leasehold che ho scritto qualche giorno fa.

Alla fine della compravendita avrai in mano tutti i documenti validi che attestano che la procedura si è svolta con successo.

Forse sei particolarmente ansioso o diffidente ed hai paura che l’avvocato scappa con i soldi! Ti posso tranquillizzare subito: un avvocato con un discreto giro di affari arriva realisticamente a guadagnare una decina di migliaia di euro al mese.

Che motivo avrebbe di rubare un centinaio di migliaia di euro, che sono pari a circa un anno di lavoro? Si ritroverebbe nei guai con la polizia, radiato dall’albo (senza più quindi la possibilità di esercitare) e senza più un lavoro!

Ti ricordo che anche una piccola condanna penale può comportare la radiazione dell’albo degli avvocati: fidati, un avvocato ci penserà quattro o cinque volte prima di giocarti un tiro mancino!

Negli Stati Uniti sono ancora più attenti che tutto si svolga senza fregature: si occupa di tutto la Title Company. Questa è una società che riceve il titolo di proprietà dal venditore e prima la caparra e poi i soldi dal compratore: dopo che è avvenuto il rogito, consegnerà il titolo di proprietà al compratore e i soldi al venditore.

Come sapere se ti puoi fidare di una Title Company? C’è un sito internet apposito che permette di controllare il nome della Title Company: potrai vedere in tempo reale se è una società autorizzata o meno.

La Title Company quando riceve il titolo di proprietà dal venditore si occupa di fare i dovuti controlli per verificare che è tutto a posto: se non fa questi controlli, o li fa male e poi ti consegna un titolo di proprietà dell’immobile che ha qualche problema dovrà restituirti i soldi che hai pagato. Inoltre l’agente che si è occupato del controllo perderà la licenza e la Title Company non potrà più esercitare: per questo motivo fanno dei controlli ferrei sul loro operato.

Anche adesso sei diffidente e hai paura di non poterti fidare? Ti basta pensare che queste Title Company sono strettamente controllate dal governo degli Stati Uniti; inoltre hanno un giro d’affari di diverse centinaia di milioni di dollari ogni anno.

Secondo te avrebbe senso rubare un centinaio di migliaia di euro e scappare, quando si hanno simili fatturati? Sì, ma solo se sei matto da legare!

Hai paura che quando consegni i soldi un terzo si spaccia per un delegato della Title Company e ti truffa? Poco male, non andrà molto lontano: l’assegno che fai è intestato alla Title Company e quindi è solo tale società che può incassarlo. Intiendes?

Ovviamente il tutto va fatto con l’aiuto di professionisti, non mi stancherò mai di dirlo: solo i migliori esperti possono darti tutta la sicurezza di cui hai bisogno!

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Il quinto problema? Come spendere i soldi che ti arrivano ogni mese, anche se sei a letto con l’influenza o non hai più un lavoro

molti soldiCome hai appena visto, comprare casa all’estero è molto allettante ma è anche molto rischioso per chi non se ne intende.

Sono molti i piccoli problemi che qui non abbiamo affrontato ma che possono capirti sulla tua strada: ma per ogni piccolo problema c’è una soluzione che ti garantisce un acquisto sicuro e redditizio.

Ovviamente, se dalla tua parte hai una Property Finder o un professionista esperto, dei tanti problemi che possono capitare non ne sentirai nemmeno parlare: infatti in questo caso avrai chi si occupa di tutto.

Sai quale sarà il tuo unico problema? Stare a guardare il tuo conto bancario che viene rimpolpato di mese in mese con i soldi degli affitti. E pensare a come spendere tutti quei soldi!

Vacanze? Rolex nuovo? Week-end di shopping? O magari per i tanti piccoli sfizi di ogni giorno…

I tassi di rendimento degli immobili americani e inglesi vanno dal 6% fino a circa il 10%: significa che se investi 150.000 euro ti arrivano in media 1.000 euro al mese senza fare assolutamente niente!

Le maniere per guadagnare di rendita senza fare niente non esistono: i modi per investire i soldi in maniera saggia invece sì. Vuoi vivere nelle favole o fare la persona matura che investe in maniera saggia i propri soldi?

Come dici, ti sei stancato di ascoltare Alice nel Paese delle Meraviglie e il Bianconiglio?

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