comprare casa all'estero tasseComprare casa all’estero è una grande opportunità: ma quali sono le tasse e gli altri costi da sostenere per acquistare un immobile negli Stati Uniti d’America? Ma andiamo per ordine e guardiamo perchè dovrebbe essere così conveniente investire nel mercato americano…

Ricordiamo tutti la crisi finanziaria che ha sconvolto l’economia mondiale e dalla quale l’Italia sta seriamente facendo fatica ad uscire: anche se questa crisi è partita dagli Stati Uniti d’America, l’economia americana è una delle poche al mondo che si sta riprendendo benissimo.

La crisi è stata provocata dalle banche americane che hanno erogato mutui a clienti che non erano abbastanza “solidi”: questi clienti, che appartenevano alle classi più povere, hanno approfittato dei bassi tassi di mutuo per acquistare la loro prima casa.

Successivamente uno scoppio della bolla nell’economia statunitense ha fatto sì che queste persone non hanno potuto continuare a pagare il mutuo e quindi moltissime case sono state sequestrate, provocando un ulteriore calo del valore degli immobili: da qui il nome “crisi dei mutui subprime”. Moltissime banche che avevano erogato questo tipo di mutui sono fallite.

Il ruolo degli Stati Uniti d’America è stato primario nel provocare questa crisi, ma è anche uno dei pochi Stati (insieme al Regno Unito) che si sta riprendendo maggiormente. Il PIL americano, misura con cui si misura la ricchezza di un paese, è maggiore rispetto a quello europeo!

Inoltre la grande solidità del governo e la lingua inglese fanno sì che questo sia uno dei mercati in cui è più sicuro e semplice investire.

Può sembrare strana l’idea di investire in uno Stato che ha avuto un ruolo così importante nell’ultima crisi, ma quando si parla di investimenti bisogna mettere da parte sentimenti, emozioni e guardare solo ai numeri: evitare di fare un investimento sicuro e redditizio solo per un antipatia verso uno Stato rischia di mettere in crisi il futuro economico tuo e dei tuoi cari, solo per un capriccio personale!

E poi ricordati: il trend negativo dell’economia italiana era già iniziato prima dell’inizio della crisi. Ovviamente la crisi ha velocizzato il procedimento, ma questo era destinato ad arrivare ai livelli che vediamo oggi: burocrazia, tasse e cattiva gestione politica sono problemi che già da molti anni erano famosi nel nostro paese!

Quali sono tutte le spese per acquistare un immobile negli Stati Uniti?

Chi si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare statunitense può rimanere un attimo spaesato per la mancanza di informazioni in merito. Sono ben pochi i siti internet che danno informazioni precise e professionali del settore immobiliare negli Stati Uniti.

Tolto ovviamente il prezzo di acquisto dell’immobile (il valore della casa), ci sono una serie di costi da mettere in preventivo per un acquisto di questo tipo: questi costi accessori sono minori rispetto all’acquisto di una casa in Italia.

Infatti comprare casa all’estero, tra tasse e altri costi, è comunque sempre più conveniente rispetto all’acquisto di un immobile italiano: questo sia per i minori costi accessori, sia per la sicurezza e la redditività che rappresenta un immobile all’estero (soprattutto se situato negli Stati Uniti o nel Regno Unito).

Quando investi in una proprietà immobiliare situata negli Stati Uniti, avrai a che fare con tre tipologie di costi:

  • La tassa sulla proprietà (in primis la Property Tax).
  • La gestione della proprietà (Propery Management).
  • L’assicurazione.

La Property Tax è la controparte americana del nostro IMU. Può andare dal 1% al 2% del valore commerciale dell’immobile: il valore commerciale dell’immobile non è il prezzo di vendita, ma è circa il 60-65% del valore di mercato: il valore di mercato è simile al nostro valore catastale. Queste Property Tax sono utilizzate dallo stato federale per pagare infrastrutture e le relative spese saranno visibili online.

La trasparenza negli USA è fondamentale, anche quando si parla di tasse: i cittadini americani pretendono che i loro politici dicano come hanno speso i loro soldi. E i politici ascoltano i cittadini!

Gli Stati Uniti d’America sono una federazione di Stati. Significa che ogni Stato è una realtà a parte che ha proprie leggi, una propria costituzione e un proprio governatore. Poi c’è il governo federale che si occupa di gestire varie materie comuni a tutti gli Stati, come per esempio la politica estera e l’esercito. Quindi i casi possono variare a seconda dello Stato, ma qui riporto informazioni di carattere generale.

Le Property Management sono la società che si occupano di gestire l’immobile per conto del proprietario: alcuni compiti di queste società sono pagare le varie utenze, cercare un inquilino se la casa non è affittata, riscuotere l’affitto, controllare la proprietà ogni sei mesi e pagare il proprietario. Inoltre inviano dei chiari report mensili in cui sono indicate le spese e i guadagni del proprietario.

Queste società vengono pagate con una percentuale sugli affitti che varia da società e società: se ti affidi a dei professionisti per acquistare un immobile all’estero, puoi avere diritto a delle convenzioni con alcune di queste società per garantire sia i prezzi più vantaggiosi, sia le società Property Management più affidabili.

Ricordati: queste società di gestione guadagnano in base agli affitti che riscuotono, quindi se la casa non è affittata hanno tutto l’interesse a trovare un inquilino affidabile in fretta!

Le assicurazioni si dividono in due tipi: le Homeowners Association, dette HOA, sono l’equivalente delle spese condominiali. Questa quota serve a pagare una polizza assicurativa sulla gestione e sulla manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, delle aree in comune dell’appartamento (chiamata Polizza Master). Questo tipo di assicurazione è obbligatoria quando si acquista un appartamento. L’assicurazione sulla casa, invece, è facoltativa sia in casi di acquisto di appartamento che in caso di acquisto di casa singola.

Ora andiamo a vedere nel dettaglio questi tre tipi di costi.

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Le tasse per comprare casa all’estero: negli Stati Uniti come funziona?

Guardiamo adesso nel dettaglio le tasse in America: queste si dividono in federali, statali e locali e si sommano tra loro. Ricordati: anche se il rendimento dell’immobile deve essere dichiarato e si devono pagare le tasse in Italia, si usufruisce del credito d’imposta per le tasse pagate negli Stati Uniti. Significa che quando paghi le tasse in America, poi queste possono essere scalate dalle tasse italiane.

La tassazione americana, come ho accennato sopra, si divide in:

  • Imposta federale: la “Federal Income Tax”. È uguale per tutti gli Stati americani, sia per le persone fisiche che per le società. Gli scaglioni variano da un aliquota minima del 15%, fino ad un aliquota massima del 38%.
  • Imposta statale: la “State Tax”. Le aliquote variano a seconda dello Stato in cui è situato l’immobile: nella maggior parte dei casi, una società che ha la proprietà di un numero limitato di immobili rientra nello scaglione minimo, grazie anche alla detrazione che è possibile fare per tutti i costi. Rientrando nello scaglione minimo, può non essere previsto il pagamento di nessuna tassa.

Se l’immobile americano viene comprato come persona fisica, bisogna dichiarare la proprietà di questo nella dichiarazione dei redditi italiana (o nel paese di residenza in cui si pagano le tasse). Se invece l’immobile è comprato tramite società, bisogna dichiara la partecipazione nella società americana e l’eventuale percezione degli utili (l’affitto ricevuto). Appoggiarti a dei professionisti è indispensabile per questo tipo di investimento!

Se si opera come società, inoltre, bisogna fare la dichiarazione della società americana tramite un professionista statunitense. Al momento dell’acquisto deve essere dichiarato il valore dell’immobile: in ogni caso, di questo passaggio se ne può occupare l’agenzia immobiliare di cui ti avvali per acquistare l’immobile.

Ti consiglio tuttavia di parlare con il tuo professionista per evitare il caso di esterovestizione: è necessario parlare con il proprio commercialista o con un professionista fornito dall’agenzia che può darti le informazioni adeguate.

Quando si opera con una società, questa è un “veicolo”: permette di inserire al suo interno il bene immobile comprato e l’affitto percepito sarà il rendimento della società.

Questi rendimenti sono chiamati “dividendi”: quando si opera come persona fisica viene tassato l’affitto, mentre quando si opera come società vengono tassati i dividendi (cambia il nome, ma non il risultato).

I dividendi vengono pagati in America: l’IRS (Internal Reventue Service), cioè il fisco americano, considera la LLC (la società consigliata per comprare un immobile) come Pass-Through. Detto in parole povere, i membri della LLC (o il membro, se si è da soli) devono includere nella loro dichiarazione dei redditi personali i propri dati contabili della LLC in proporzione alla partecipazione della società.

Questa partecipazione è la quota che si è versata per comprare l’immobile. Questa dichiarazione ha valore meramente informativo e, nel caso la LLC ha un solo membro, la responsabilità della dichiarazione è dell’unico socio. Per le Corporation, invece, bisogna pagare un imposta sul reddito netto della società che è pari al reddito lordo al netto di tutte le spese deducibili.

In Italia l’incasso sui dividendi deve essere dichiarato nella propria denuncia dei redditi italiana: l’Italia e gli Stati Uniti hanno stipulato un trattato che evita la doppia tassazione, sia dall’Italia che dall’America. Questa doppia imposizione è garantita dalla legge n.20 del 2009, che oltretutto all’art.28 prevede che quando è più favorevole al contribuente allora si applica la Legge n.763 del 1985 (la convenzione che era in vigore prima).

In Italia inoltre sarà da pagare la tassa IVIE, voluta dal Governo Monti: fortunatamente non è molto alta e grazie al sistema del divieto di doppia imposizione risulta essere poco incisiva sul bilancio finale. Infatti è possibile portare a costo le tasse dovute negli Stati Uniti e poi scalare l’ammontare delle tasse americane dalle tasse italiane. Per capire meglio questo vantaggio, continua la lettura dell’articolo. Se invece vuoi informarti maggiormente sull’IVIE, clicca qui per andare sul sito dell’Agenzia delle entrate e vedere la scheda informativa o per vedere la base imponibile e l’aliquota.

Per conoscere i vantaggi che si hanno comprando l’immobile con un società americana, leggi l’articolo sulle società: creare una società negli Stati Uniti è facile, veloce e si fa dal salotto di casa!

Il più grande vantaggio di investire negli Stati Uniti è che è possibile portare tutto a costo: significa che praticamente tutte le spese legate all’immobile possono essere scalate dalle tasse che devi pagare negli Stati Uniti. Questo, unito al fatto che in Italia devi pagare le tasse solo se queste superano le tasse negli Stati Uniti, sono un grandissimo punto di forza.

Immagina di dover pagare 85 di tasse negli Stati Uniti e 100 in Italia: gli 85 li puoi portare a costo e quindi non pagarli. Dovrai solo pagare i 15 in Italia!

Questa procedura permette di investire negli Stati Uniti in maniera molto molto vantaggiosa: se non hai capito tutto di quello che ho scritto sopra, non ti preoccupare! Puoi avere un commercialista che ti affianca durante tutto il procedimento e che ti permette di investire in tutta sicurezza!

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Comprare casa all’estero: come gestisco una proprietà negli Stati Uniti?

casa americanaPer gestire una proprietà immobiliare in America molti consigliano di aprire un conto corrente americano: questa procedura non è obbligatoria e se ne può fare benissimo a meno, ma è molto consigliato.

Aprire un conto corrente negli Stati Uniti si può fare direttamente con il computer, comodamente seduti nel salotto di casa. Aprire un conto corrente in America non ha costi di apertura o di chiusura quando vengono accreditate cifre sopra i 3.000 dollari: inoltre può essere aperto sia da una persona fisica che da una società.

Se vieni affiancato da dei professionisti, il cui appoggio come avrai già capito è assolutamente indispensabile per fare questo tipo di investimenti in maniera sicura, hanno rapporti di favore con alcune banche americane e ti possono indicare impiegati che parlano italiano e che ti possono seguire passo per passo nell’apertura del conto. Il tempo per tutta la procedura? Meno di un’ora.

Con il conto corrente possono essere forniti vari accessori che possono far aumentare leggermente i costi di apertura: ad esempio può essere fornita una Debit Card Internazionale per pagare ovunque, oppure la Safe Pass Card.

La Safe Pass Card è un generatore di password (simili a quelli forniti dalle banche italiane) ed è obbligatorio per fare bonifici sopra i 5.000 dollari con alcune banche (per esempio con la Bank of America). Il costo di una Safe Pass Card è di circa 20 dollari.

Una volto aperto il conto americano è possibile sia fare che ricevere bonifici, ma senza superare alcune soglie che possono variare da banca a banca.

Una volta acquistato l’immobile, la gestione richiede pochissime attenzioni: infatti ci si può affidare alle Società di Gestione: trovano gli inquilini e riscuotono gli affitti. Se gli inquilini non pagano, la Società di Gestione li sfrattano e ne trovano di nuovi.

Inoltre queste società si occupano dell’ordinaria e della straordinaria amministrazione e ti inviano gli affitti riscossi direttamente nel tuo conto corrente americano o italiano. L’unica cosa che devi fare e stare a casa e guardare il conto corrente che cresce mese dopo mese!

Molto spesso la casa viene venduta con già un inquilino dentro, ma la società di gestione è comunque indispensabile per gestire la proprietà: di solito prende il 10% degli affitti e quindi ha tutto l’interesse di trovare un nuovo inquilino affidabile se la casa è vuota (se la casa non è affittata, non guadagnano!).

Investire in immobili negli Stati Uniti è un occasione eccezionale in questo particolare momento: i valori degli immobili stanno rapidamente crescendo in moltissime città americane.

Inoltre ricordati che negli Stati Uniti le case costano meno che in Italia, mentre gli affitti sono più alti: questo garantisce un rendimento molto elevato. Una casa che costa 160.000 dollari (circa 150.000 euro) ti può fruttare tranquillamente 1.100 dollari al mese (circa 1.000 euro). Prova a vedere quanto paghi in Italia una casa che puoi dare in affitto a 1.000 euro al mese…Rimarrai scioccato!

Ma è indispensabile una società di gestione seria e affidabile: non solo gestirà la proprietà con cura, ma una corretta gestione garantisce anche un aumento costante del valore dell’immobile nel tempo. Inoltre, se ti avvali di professionisti del settore, puoi garantirti convenzioni, prezzi bassi e trattamenti preferenziali con le migliori società di gestione del territorio americano! Come?

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Comprare una casa in America: devo fare un assicurazione?

Per quanto riguarda le assicurazioni sugli immobili negli Stati Uniti, sono essenzialmente di due tipi:

  • Una sulla struttura dell’edificio e sulle parti comuni.
  • Una sull’immobile.

La prima riguarda i complessi residenziali (chiamati “condo”, sono l’equivalente dei nostri condomini) e prevedono una quota come copertura assicurativa chiamata Polizza Master. Questa assicurazione del condo copre sia eventuali richieste di risarcimento, sia i lavori di riparazione per le parti comuni dopo un evento atmosferico particolarmente forte, come ad esempio uragani, terremoti, inondazioni, incendi ma anche catastrofi varie e vandalismo: gli eventi da cui vieni tutelato sono riportati nella polizza. Questi eventi possono variare a seconda del condominio, della città o dello Stato.

Le assicurazioni di questo primo tipo, proprio perchè coprono la struttura dell’edificio e le parti comuni, sono obbligatorie: invece quelle sul singolo immobile sono facoltative e a piena discrezione del proprietario.

Queste assicurazioni sono chiamate HOA o COA:

  • HOA: Homeowners Association (Associazione dei Padroni di Casa).
  • COA: Condominium Owners Association (Associazione dei Proprietari del Condominio).

Queste assicurazioni per la responsabilità civile proteggono queste associazioni da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà, ma anche per cataclismi: ricordati che però non coprono oggetti personali del proprietario o dell’inquilino!

Queste associazioni (le HOA o le COA) controllano il complesso residenziale e si occupano di fare rispettare le regole. Tali associazioni riscuotono una quota per coprire i costi di manutenzione delle aree comuni, come parchi e piscine.

Infatti queste associazioni gestiscono la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi: si occupano delle spese per gli “optional” del complesso residenziale come ad esempio il servizio di guardia, i campi da tennis, la palestra, la sauna, l’area barbecue, l’idromassaggio, il posto barca e qualsiasi altro servizio accessorio che aumenta considerevolmente il valore del vostro immobile e ti garantisce un rendimento maggiore. Ovviamente a seconda dell’immobile, questi costi possono variare sensibilmente.

Invece le utenze come elettricità, telefono, internet e televisione sono pagate dall’inquilino. Acqua, rifiuti e le spese condominiali sono a carico del proprietario, ma solo se parliamo di un appartamento (nella casa singola, anche questi costi sono a carico dell’inquilino).

Come ti ho anticipato all’inizio, c’è anche un secondo tipo di assicurazione che è possibile stipulare: una polizza assicurativa per il singolo immobile. Può prevedere alcune casistiche, come ad esempio danni o perdita della casa, danni agli impianti, incendi, danneggiamento o perdita di oggetti personali nella proprietà e lesioni ai terzi, come ad esempio degli eventuali ospiti. Questo tipo di assicurazione non è obbligatoria, ma mi sento di consigliartela: se ti appoggi a dei professionisti avrai preziosi consigli su quale tipo di assicurazione è più adatta al tuo caso.

In sintesi? Se il tuo immobile è in un condominio o in un residence, è obbligatoria l’assicurazione che copre le aree comuni mentre quella per il tuo appartamento è facoltativa. Se invece il tuo immobile è una casa singola, hai solo l’assicurazione facoltativa.

Se acquisti tramite professionisti, sapranno consigliarti le migliori assicurazioni: ricordati che ovviamente si possono stipulare direttamente dall’Italia.

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In conclusione

Questi erano gli aspetti più difficili da capire per gestire correttamente una proprietà negli Stati Uniti d’America: il lato positivo è che quando fai questo tipo di investimenti non ti devi preoccupare di nessuna di queste cose.

Infatti se acquisti tramite professionisti, penseranno loro a tutto: tu devi solo guardare il tuo conto corrente che sale mese dopo mese grazie ai tassi di rendimento che partono da un minimo del 5%.

Infatti per i non addetti ai lavori la situazione può sembrare un po’ caotica ma chi ti accompagna per mano, passo per passo, conosce tutti gli aspetti e tutti i rischi di questo tipo di investimenti.

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Forza, che gli Stati Uniti ti aspettano!

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