come gestire un immobile negli stati unitiCome gestire un immobile negli Stati Uniti
, anche stando comodamente seduto sul divano nella tua casa in Italia? Infatti molte persone si preoccupano di gestire la proprietà di un immobile negli Stati Uniti d’America: in effetti è un po’ scomodo.

Ogni volta che devi riscuotere l’affitto devi prendere un aereo ed affrontare un lungo volo per arrivare in America: poi fuori dall’aeroporto devi prendere un taxi e andare a riscuotere. Alla fine, ti aspetta il viaggio di ritorno: una faticaccia!

Se non l’hai capito ti sto prendendo in giro: gestire una proprietà negli Stati Uniti è molto molto semplice. E’ perfino molto più semplice rispetto a gestire una proprietà italiana.

Se hai degli immobili affittati qui in Italia sai già di cosa sto parlando: delle ore e ore da perdere dietro alla burocrazia italiana (spesso ai limiti del fantozziano), ai tanti piccoli costi delle spese ordinarie e straordinarie, al tempo da perdere appena all’inquilino non funziona il bagno o gli altri impianti.

Tempo, tempo, tempo! Tempo e soldi che ti vengono tolti poco alla volta e che ti provocano sempre quello stress di dover gestire in prima persona il tuo investimento! Il tuo immobile diventa un vampiro che ti succhia tempo e energie!

Per cosa, poi? Non me ne vogliano i lettori che hanno un rendimento mensile che viene dagli affitti di immobili, ci sono passato anch’io…Ma proprio perchè ci sono passato anch’io so che il gioco non vale la candela! Perchè in proporzione all’investimento fatto gli affitti non sono poi così alti, sopratutto se mettiamo nero su bianco tutti i costi sostenuti!

Ti sfido: prendi un foglio, una penna e scrivi tutti i soldi spesi nell’immobile, sia per l’acquisto che per la manutenzione. Poi scrivi l’affitto che ricevi ogni mese e guarda al netto, cioè tolte tutte le spese, cosa ti rimane. È già una fortuna se il tasso di rendimento è superiore all’inflazione!

E non dirmi la storiella del “l’immobile aumenta sempre di valore, è sempre successo”: i tempi stanno cambiando e la nostra economia fa fatica a stare al passo con quella degli altri paesi durante l’era della globalizzazione.

La competitività degli altri paesi si sta facendo sentire in tutti i settori:

  • La manodopera dell’est e dell’Asia costa meno e fa guadagnare di più l’imprenditore, rispetto a quella italiana (facendo perdere lavoro ai nostri operari).
  • Le università del nord Europa costano di meno e funzionano meglio rispetto a quelle italiane (e chi può va a studiare all’estero per non tornare più).
  • Nel mercato del lavoro tedesco e australiano è più facile trovare lavoro e guadagnare di più rispetto a quello italiano (grazie anche a un governo che supporta e aiuta il proprio popolo nazionale).
  • Gli immobili americani e inglesi costano di meno e rendono di più rispetto a quelli italiani. Punto. Non c’è niente da discutere.

Poi possiamo anche parlare della paura di fare un investimento che non si è mai fatto, ma quello è un altro discorso. Le chiacchiere stanno a zero.

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Come gestire un immobile negli Stati Uniti? Con le società di gestione

affariGestire un immobile negli Stati Uniti è una delle cose più facili del mondo. Infatti la gestione di un immobile in America (ma lo stesso discorso si può fare per la gestione di un immobile nel Regno Unito), ti posso già dire che non perderai tempo a stare dietro all’investimento. Infatti ci sono delle società di gestione chiamate Property Management che si occupano di seguire e curare tutti gli aspetti legati alla gestione della proprietà.

Queste società si occupano di riscuotere gli affitti ogni mese, pagano tutte le utenze e ti inviano la rendita netta direttamente sul tuo conto corrente. Inoltre ispezionano l’immobile ogni sei mesi e si occupano di tutti i lavori straordinari: infine inviano dei “report” (dei riassunti) ogni mese in cui descrivono la situazione, insieme ai vari costi e ai guadagni.

In questo modo riceverai le informazioni ogni mese che indicano tutto quello che c’è da sapere sul tuo investimento. Un bel vantaggio dal dover andare, magari in piena notte, ad aggiustare qualche problemuccio dell’inquilino italiano, non trovi?

Tu puoi benissimo stare stravaccato sul divano mentre dal tuo computer portatile guardi il tuo conto corrente che, mese dopo mese, ingrassa sempre di più!

Queste società, infatti, si occupano di curare e supervisionare tutti gli aspetti dell’immobile come la manutenzione e la gestione: quindi se si rompe una tubatura non è necessario prendere un aereo per andare fino agli Stati Uniti! Ovviamente una piccola parte dell’affitto, ma non è mai più del 10%: un prezzo più che onesto, per il vantaggio di non doverti preoccupare di niente!

Per utilizzare queste società di gestione è necessario, ovviamente, stipulare un contratto tra queste e il proprietario (cioè tu, quando deciderai di aggiudicarti un immobile!): di solito si fa al momento dell’acquisto della proprietà.

Queste società di gestione hanno delle best practice, cioè delle procedure che utilizzano per affittare meglio (e più in fretta), gli immobili: sono procedure che spesso i privati non conoscono e sono una prerogativa degli addetti al settore.

Ma quali sono queste procedure? Eccole qui:

  • Affittano l’immobile che hai appena acquistato a inquilini molto affidabili, ma a un prezzo leggermente più basso di quello di mercato in modo da affittarlo nel più breve tempo possibile.
  • Dopo un anno il contratto di affitto (soprattutto negli Stati Uniti) va rinegoziato e, quindi, sarà riportato ai valori di mercato. Questo perché è molto frequente che l’immobile aumenta di valore di anno in anno e quindi anche gli affitti devono essere aumentati!
  • L’inquilino affidabile, già ambientato nella sua nuova casa, avrà già trovato lavoro nelle vicinanze e avrà iscritto i figli nelle scuole vicine: non lascerà la sua nuova casa, anche perché l’affitto che paga sarà in linea con i prezzi di mercato cioè quello che pagano tutti!

Di solito le società di gestione della proprietà, dopo aver riscosso gli affitti, pagano le utenze, le spese condominiali e le tasse sulla proprietà e, una volta tenuta la quota per la riscossione (di solito il 10%), inviano la rendita netta sul tuo conto corrente ogni mese insieme al report mensile sulla situazione dei costi e dei guadagni (per permetterti di tenere sotto controllo tuta la situazione).

Una delle paure più gradi negli investimenti immobiliari all’estero è di comprare una casa o un appartamento che rimane sfitto per molto tempo, con una conseguente perdita di soldi. Le società di gestione della proprietà ti vengono in aiuto anche qui: infatti loro guadagnano in base agli affitti e quindi hanno tutto l’interesse di affittare le case il più in fretta possibile!

Niente inquilino, niente affitto, niente soldi per la società di gestione! Affittare un immobile è il loro lavoro e lo sanno fare dannatamente bene!

Questo è uno dei motivi per cui ti consiglio sempre di affidarti ad una agenzia di gestione seria, affidabile e professionale: infatti può succedere che alcuni vogliono investire da soli, senza alcun aiuto, e comprano case in zone poco redditizie. In questi casi si rischia di non trovare inquilini e quindi di spendere molti soldi in un pessimo investimento. Affidandoti a degli esperti eviterai di prenderti un immobile poco appetibile sul groppone!

Pensa che, di solito, il tempo medio per trovare un nuovo inquilino negli Stati Uniti varia da 1 a 45 giorni. It’s fantastic!

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Come dare in affitto una casa negli Stati Uniti

Un aspetto molto importante sul come si gestisce un immobile negli Stati Uniti è darlo in affitto. Ma cominciamo dai fondamentali: una casa in America può essere affittata settimanalmente o mensilmente a seconda della zona. Ad esempio in alcune zone di Miami non si può affittare per brevi periodi (con limiti di 6 mesi).

Ovviamente la società di gestione ci viene in aiuto anche qui: i migliori professionisti conoscono questi limiti come le loro tasche e quindi non devi preoccuparti di conoscere la normativa in questione. Un altro motivo in più per non fare questo tipo di investimento da soli!

Ma arriviamo al dunque. Una delle cose più spiacevoli che può succedere quando affittiamo qui in Italia è che l’inquilino non paga l’affitto: questo significa molti soldi da spendere per l’avvocato, molto tempo da aspettare senza un affitto e moltissimi accidenti e dolori al fegato per il povero proprietario di casa. A molti santi in paradiso saranno fischiate le orecchie per colpa di accidenti mandati dai poveri proprietari di casa che si ritrovano in questa situazione. Proprietari di casa che poi diventeranno santi a loro volta, vista la pazienza che ci vuole per affrontare questo calvario.

Non lo auguro a nessuno il nervoso che si prova quando si spendono un sacco di soldi per una casa e l’inquilino che ti deve pagare l’affitto smette di pagare: è una delle sensazioni più brutte che puoi provare. Non riesci neanche a goderti il tempo libero perché pensi continuamente al bastardo che vive a scrocco nella tua casa e che ti ha mandato l’investimento in fumo, bruciandoti i tuoi sudati soldi!

Poi capita anche il caso in cui l’inquilino che non paga è solo un povero padre di famiglia che ha perso il lavoro e si fa in quattro per trovare i soldi per mantenere un tetto sulla testa alla sua famiglia e portare il pane in tavola: ma purtroppo questo non è il caso più raro. I casi più diffusi sono gli inquilini che, sicuri della lenta e inefficace giustizia italiana, se ne approfittano per vivere in un bell’appartamento a scrocco.

In America questo problema non esiste.

Gli americani infatti, da sempre popolo molto pragmatico, sono molto molto più avanti di noi da questo punto di vista: infatti se l’inquilino non paga l’affitto viene sfrattato nel giro di un mese. Con le leggi americane non si scherza e tutelano il proprietario di casa al 100%!

Come funziona nello specifico?

  • Di solito quando l’inquilino non paga c’è un periodo di tolleranza che va dai 3 ai 5 giorni e con una multa di 50 dollari.
  • Se dopo i 5 giorni l’inquilino non paga, la società di gestione invia una ricevuta che verrà attaccata sulla porta dell’inquilino con un avviso che avverte di pagare entro 3 giorni o, in alternativa, di lasciare la casa.
  • Dopo un altro periodo di tolleranza di 3 giorni, comincia la procedura per lo sfratto. In questo caso, la società di gestione ti avviserà subito, anche se abiti in Italia: ma stai tranquillo, non dovrai andare negli Stati Uniti perché faranno tutto loro.

poliziaCon la procedura per lo sfratto l’inquilino deve andare davanti al giudice e può o pagare tutto il dovuto o, se non lo fa, viene avvertito lo sceriffo: esatto, se non lo sapevi negli Stati Uniti c’è lo sceriffo che sfratta l’inquilino moroso. Eventuali beni personali che sono ancora dentro alla casa, inoltre, diventano di proprietà del proprietario, cioè tuoi!

La probabilità di affittare a un inquilino disonesto negli Stati Uniti sono comunque molto basse: infatti ogni cittadino ha un numero che indica quando è rispettoso della legge.

Una multa gli fa abbassare il numero di un po’, ma una cosa grave come uno sfratto fa abbassare questo numero di molto. In questo caso le conseguenze sono molto spiacevoli per lui: ad esempio, farà fatica a trovare un buon lavoro oppure non potrà iscrivere i figli in una buona scuola.

Fidati, negli Stati Uniti ci pensano 10 volte prima di fare i furbetti…E direi che solo per questa rapida e efficiente procedura di sfratto si fanno perdonare quella cattiva abitudine di mettere il ketchup sugli spaghetti!

I contratti d’affitto vengono quasi sempre rinnovati ogni anno, ma può cambiare da Stato a Stato: come ti ho detto poco sopra, questo è a vantaggio del proprietario perché appena la casa aumenta di valore può essere aumentato di conseguenza anche l’affitto.

Nel caso vuoi fare il furbo ti avverto subito: non puoi farlo. Infatti negli Stati Uniti gli affitti in nero non si fanno. Primo, perché ci sono forti controlli. Secondo, perché le procedura sono talmente semplici ed economiche che nessuno sente il bisogno di aggirare la burocrazia.

Inoltre se il proprietario di una casa non rispetta le regole imposte per l’affitto, il Governo americano impone multe che vanno dai 100 ai 1000 dollari al giorno a chi non rispetta tali regole. Se la multa non viene pagata, ci può essere una denuncia e si può espropriare la casa al trasgressore. Negli Stati Uniti non si sgarra! Ma stai tranquillo: la società di gestione della proprietà si occupa di controllare che tutto fili liscio.

Ed ora una piccola perla che in pochi sanno: quando scegli un immobile da acquistare, spesso ti capiterà di vedere le foto dell’interno della casa arredato: ma le case non vengono mai vendute arredate, ad eccezione del bagno e della cucina. Non è una truffa ma la normalità fare vedere le case arredate: infatti negli Stati Uniti c’è la cultura che impone all’inquilino di portare l’arredamento che aveva nella casa dove abitava prima.

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Come rivendere un immobile negli Stati Uniti

L’immobile può essere rivenduto quando si vuole: si può far fare mediante l’agenzia immobiliare oppure farlo da soli. Inoltre se hai usato una società per comprare l’immobile (invece che acquistare come persona fisica), questa può essere sia tenuta aperta per fare altri investimenti, che venire chiusa.

Un piccolo consiglio: gli immobili all’estero sono un investimento a lungo termine. Nulla ti vieta di rivendere la casa dopo poco tempo, ma se si fa un investimento di questo tipo è meglio che sia per almeno qualche anno. Primo, perché così la casa può aumentare di valore. Secondo, perché ci sono dei costi iniziali dell’investimento che sono ammortizzabili a lungo termine.

Una cosa che chiede spesso chi acquista una casa come investimento negli Stati Uniti è se si può usare per un periodo di vacanza. In linea teorica questo è possibile, ma è un po’ difficile: bisogna contattare la società di gestione della proprietà che dovrà chiedere agli inquilini se sono disposti a lasciare libera la casa per il periodo in cui si vuole andare in vacanza. Gli inquilini poi possono accettare o rifiutare, ma come vedi è una procedura un po’ lunga.

Se anche te hai pensato a questa possibilità, ti consiglio due soluzioni:

  • Se ne hai la possibilità, compra un altra casa da usare per le vacanze negli Stati Uniti: se il primo investimento l’hai fatto con una società, puoi avere notevoli vantaggi fiscali. So che farlo non è alla portata di tutti, ma se ne hai la possibilità questa scelta è molto più comoda.

  • Oppure puoi usare la rendita della casa (cioè l’affitto che ti paga ogni mese l’inquilino) per farti una bella vacanza: se ricevi 1.000 dollari di affitto al mese, inutile disturbare gli inquilini. Molto meglio usare questi soldi per affittare una bella casa al mare o una stanza in albergo (che sono meno costosi rispetto agli alberghi italiani!).

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Conclusione su come gestire un immobile negli Stati Uniti

Scusami se come al solito mi sono dilungato, ma volevo descrivere tutto sulla gestione di una proprietà in America: come hai appena visto, è molto più semplice rispetto alla gestione di una casa in Italia, sia per la burocrazia che per le leggi che tutelano il proprietario sotto ogni punto di vista!

Sai come dicono negli Stati Uniti? It’s so easy! Per chi non conosce l’inglese, significa “è così semplice”!

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